Após o surgimento dos primeiros casos de contaminação pelo novo coronavirus (COVID-19) em Wuhan – China, no final do ano de 2019, o novo coronavirus vem se espalhando exponencialmente por todo o mundo, levando a Organização Mundial da Saúde (OMS), em meados do mês de março, a caracteriza-lo oficialmente como uma pandemia. A situação elevou mundialmente o alerta de saúde ao seu nível mais alto, levando governos a implementarem medidas sem precedentes para conter a propagação do vírus.
As medidas adotadas foram as mais variadas, incluindo o cancelamento de eventos e aulas, o fechamento do comércio não essencial, de estabelecimentos públicos e fronteiras, além de medidas de quarentena, tudo com o intuito de diminuir o contato social e evitar a aglomeração de pessoas.
Tais medidas, no entanto, já causam profundo impacto em diversos setores da economia, dentre eles o setor imobiliário, que subitamente se depara com empresas locatárias sem condições de arcar com seus compromissos locatícios, empresas de construção civil cujas atividades, ainda que não suspensas por determinação governamental em determinadas regiões, sofrem pela falta de mão de obra, de materiais e equipamentos, resultando em eventual no atraso de obras, e incorporadoras imobiliárias, que já preveem abundante clientela em busca da rescisão de compromissos de compra e venda.
Exatamente neste cenário, visando garantir a sobrevivência no mercado, que surge a necessidade de as empresas afetadas ou inseridas no setor imobiliário compreenderem a (im)possibilidade de rever compromissos firmados antes da crise, assim como entender os efeitos de eventual descumprimento, lhes possibilitando planejar os primeiros passos na árdua missão que será enfrentar os impactos econômicos causados pela pandemia do novo coronavirus (COVID-19).
A alteração ou descumprimento de um contrato diante da COVID-19
Antes de tudo, faz-se necessário entender que as atividades econômicas, sejam elas relacionadas ao setor imobiliário ou não, são ordinariamente objeto de relações contratuais e, neste cenário, a questão é justamente compreender se a pandemia do novo coronavirus (COVID-19) justifica que os contratantes adotem, diante da crise, um comportamento diverso daquele inicialmente previsto em contrato.
Isto é, questiona-se se a pandemia do novo coronavirus (COVID-19) poderá ser classificada como um evento imprevisível e extraordinário a ponto de justificar eventual alteração ou descumprimento de um contrato, e, ainda, se seus efeitos poderiam ser evitados ou impedidos pelos contratantes.
Embora seja tênue a linha que separa os fatos previsíveis dos imprevisíveis e ordinários dos extraordinários, alguns fenômenos como a pandemia do novo coronavirus (COVID-19), que surpreendem inclusive nações inteiras, são de mais fácil caracterização, sobretudo por não permitirem que os contratantes antecipem seus efeitos e, portanto, os evitem ou impeçam.
Não obstante, deve-se ter em vista que, em qualquer caso que se pretenda invocar a pandemia do novo coronavirus (COVID-19) como fundamento para exigir a modificação ou justificar o descumprimento de um contrato, ainda sim será necessário comprovar, no caso específico, de que forma seus efeitos impediram que os termos inicialmente contratados fossem ou sejam cumpridos.
Nesse sentido, é necessário compreender, neste primeiro momento, que os efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) não necessariamente poderão ser invocados como evento imprevisível e extraordinário de forma a justificar eventual alteração ou descumprimento contratual.
Os efeitos da COVID-19 nos principais setores imobiliários
1. Locações Não Residenciais
No presente cenário de crise, têm sido comuns os questionamentos quanto à possibilidade e direito de os locatários de imóveis não residenciais solicitarem a redução ou suspensão de aluguéis, sob a alegação de que os efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) modificaram as circunstâncias havidas ao tempo da formação do contrato, ou até mesmo impediram que o contrato fosse ou seja cumprido em seus termos iniciais.
Certo é que a grande maioria das locações não residenciais possui propósitos comerciais, e, diante das determinações governamentais de fechamento do comércio não essencial, não restam dúvidas de que o faturamento destas empresas resta prejudicado, ocasionando em inúmeros casos dificuldades de fluxo de caixa que impactem o pontual pagamento do aluguel.
Neste caso, cogita-se que as empresas poderão buscar a alteração temporária dos termos contratuais com o intuito de reduzir ou suspender o pagamento do aluguel por um determinado período, até que a situação seja normalizada. Afinal, é livre a estipulação, de comum acordo, de novo valor para o aluguel (artigo 18 da Lei n.º 8.245/91).
O problema ocorre, no entanto, quando o comum acordo não é alcançado, levando o locatário a se questionar se poderá pleitear judicialmente tal alteração. Em que pese tal pretensão possa de fato ser baseada tanto na aplicação do artigo 317 do Código Civil (teoria da imprevisão), quanto – em casos de conjuntos comerciais e shopping centers – no artigo 22 da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel, a realidade é que o resultado deste embate jurídico será incerto.
Dentre outras tantas questões a se considerar, deve-se ter em mente que os estabelecimentos comerciais tiveram suas atividades suspensas por força de medidas públicas ou por melhores práticas em benefício da coletividade, e, em geral, não por exigência dos locadores, estes quais foram igualmente impactados pela situação, sobretudo quando se tratam de centros comerciais ou shopping centers.
Situação que ilustra bem este impasse pode ser verificada na decisão proferida há poucos dias pelo juiz Julio Roberto Reis, da 25ª Vara Cível de Brasília [1], que rejeitou o pedido liminar apresentado por lojista para suspender a exigibilidade de todas as obrigações pecuniárias decorrentes de contrato de locação firmado com determinado shopping center. No caso, entendeu o magistrado que “Se todos as pessoas e empresas agirem como quer a empresa autora, será a vitória do egoísmo e do salve-se quem puder”. Assim, determinou que fosse suspenso o aluguel mínimo e mantido o aluguel vinculado ao faturamento, mantendo a regra que “se você ganha eu ganho”.
Diante das breves considerações apresentadas, recomenda-se que as partes se empenhem em buscar soluções criativas à locação visando a distribuição do ônus decorrente dos efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19), evitando-se o embate judicial onde a conclusão para o problema será incerta e nem sempre ponderada como a decisão citada acima. Afinal, a situação presente é inédita, não guardando precedentes jurisprudenciais – os quais começam a surgir agora – ou previsão legal específica, cabendo aos contratantes, por cautela, a aplicação do bom senso na busca de uma solução extrajudicial para o dilema.
2. Construção Civil
Outro setor que certamente será atingido – se ainda não o foi – é o setor da construção civil. Em que pese os impactos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) ainda sejam incertos em relação à construção civil, já se pode verificar em alguns casos a paralisação ou diminuição de mão de obra, assim como a dificuldade na obtenção de materiais e equipamentos, o que poderá ocasionar atrasos nas obras e, por via de consequência, eventual descumprimento contratual.
No caso dos contratos de construção, é extremamente comum que sejam inseridas cláusulas específicas prevendo as situações de caso fortuito ou força maior. Contudo, ainda que não haja tal estipulação, prevê o artigo 625 do Código Civil, em seu inciso I, que poderá o empreiteiro suspender a obra por motivo de força maior. Além disso, o Código Civil é claro ao estabelecer que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”
Como já mencionado anteriormente, a impressão que se tem é que os efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) configurarão caso fortuito ou força maior, por se tratar de evento imprevisível e cujos efeitos não se poderia prever ou evitar. Dessa forma, no caso específico, caberá apenas relacionar eventual atraso das obras aos efeitos da pandemia. Isto é, será fundamental demonstrar, em eventual discussão entre os contratantes, a relação de causa e efeito entre os eventos relacionados à pandemia e os eventos que causarem atrasos nas obras (ex.: escassez de material, falta de equipamentos, paralisação ou diminuição da mão de obra).
Por estes motivos, é de fundamental importância registrar documentalmente tudo o que ocorre nestes tempos de crise. Além disso, recomenda-se a inclusão, nos contratos em negociação durante este momento, de cláusula expressa prevendo os impactos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) na relação contratual.
3. Incorporações Imobiliárias
Assim como o setor da construção civil será atingido pela possibilidade de atrasos nas obras em decorrência dos efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19), o setor da incorporação imobiliária também será, pois inegavelmente se tratam de setores intimamente ligados. Contudo, além dos possíveis atrasos nas obras, outro problema que será enfrentado pelas incorporadoras imobiliárias decorre da provável busca, por parte de compromissários compradores, da rescisão de compromissos de compra e venda firmados antes da pandemia.
Com relação ao atraso nas obras, poderão as incorporadoras imobiliárias se valer do mesmo conceito de caso fortuito ou força maior utilizado pelas construtoras para evitar a aplicação de multas devidas aos adquirentes em caso de atraso na entrega de unidades autônomas em construção. Embora a lei e a jurisprudência já estabeleçam uma tolerância de 180 dias em relação à previsão de término das obras, é possível que os tribunais aceitem eventual prorrogação deste prazo de tolerância desde que, no caso concreto, seja comprovado que o atraso decorreu dos efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19).
Ocorre que, assim como as incorporadoras imobiliárias e construtoras poderão se valer do conceito de caso fortuito ou força maior para justificar eventual inadimplemento contratual, os compromissários compradores também, com o fim de rescindir compromissos de compra e venda e justificar o reembolso da integralidade de quantias pagas.
Em que pese não seja possível impedir a rescisão contratual nestes casos, seja por conta da aplicação da já mencionada teoria da imprevisão ou da aplicação Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), a controvérsia residirá na possibilidade de retenção de valores por parte das incorporadoras.
Dessa forma, caberá ao compromissário comprador comprovar a relação entre os efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19) e a impossibilidade de prosseguir na aquisição do bem. Para tanto, deverá comprovar não apenas a falta de condições financeiras, mas que esta situação decorreu dos efeitos da pandemia. Isso porque, a falta de condições financeiras, por si só, não poderá ser considerado um evento inevitável e imprevisível a justificar a aplicação da regra de exceção, pois se espera que o promissário comprador minimamente diligente tenha poupança adequada para tanto.
Assim sendo, tal pretensão será de mais difícil comprovação e aplicação se a finalidade do compromissário comprador for eximir-se das penalidades que decorrem do distrato do compromisso de compra e venda.
Impressões Preliminares
Como se pode perceber, há muito espaço para discussões e teses jurídicas de interpretação a respeito da (im)possibilidade de se justificar eventual alteração ou descumprimento contratual em decorrências dos efeitos da pandemia do novo coronavirus (COVID-19), sendo as questões ora discutidas apenas algumas poucas observações que devem ser levadas em consideração no caso prático. Afinal, a velocidade com que as determinações das autoridades governamentais estão evoluindo não permite, ao menos neste primeiro momento, que o tema seja profundamente esmiuçado, sobretudo porque suas minúcias não foram ainda inteiramente reveladas.
Certo é que a situação presente é inédita e, como já mencionado, não guarda precedentes jurisprudenciais – os quais começam a surgir apenas agora – ou previsão legal específica, demandando, mais do que nunca, a aplicação do bom senso por parte dos contratantes. Em sendo o objetivo a retomada das atividades econômicas o mais rápido possível, a negociação e colaboração, sem sombra de dúvidas, deve se sobrepor às intermináveis discussões judicias, principalmente se pretendem as partes continuar, após, trabalhando em conjunto.
Assim sendo, recomenda-se que o foco seja a busca de soluções criativas objetivando a solução deste dilema inédito e, se necessária orientação nesta busca, que sejam consultados especialistas do setor para entender mais sobre as questões legais relacionadas à pandemia do coronavirus (COVID-19) e seu impacto em suas operações específicas.
[1] Autos n.º 0709038-25.2020.8.07.0001
Por DANIEL SINGER
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